旅游资产交易为什么这么难?
文旅要闻 博看文旅 2020-05-21 13:42:33
  本文转载自公众号:博看文旅,ID:Bokanwenlv,作者:刘杰武
  
  2018年12月26日,国家金融与发展实验室发布《中国国家资产负债表2018》,报告显示,2016年年末,中国社会总资产1210万亿元,社会净财富437万亿元,当年GDP为919281亿元,2018年旅游综合收入占GDP比例约为10%,如果简单的思考,综合的旅游资产总额可能达到43.7万亿,当然,由于旅游综合收入是由旅游资产及其他资产,比如交通资产、农业资产、林业资产……诸多资产一起产生的,所以实际的旅游资产没有这么高。如果按照旅游综合收入中的旅游构成比例按照20%计算(1元纯旅游收入,带动周边产业4.3元消费),中国的旅游资产也有大约8.74万亿的规模,也就是说经粗略最保守计算,全国也至少有8.74万亿以上的旅游资产。
  
  2018年全国的房地产销售交易额就达到了15万亿,而全国的旅游总资产规模如此大,却交易十分的低频。在旅游较为低迷的时期,比如2020年疫情的冲击下,想要交易旅游资产的越来越多,而最终成交的却凤毛棱角。是什么原因造成了旅游资产交易如此难以进行,下文有一些零星思考。
  
  1.越属性单一的资产,越容易交易,而旅游资产是个资产包
  
  越是属性单一的资产,越容易交易。比如工业区,里面基本都是厂房,要么就交易厂房的使用权,要么就连土地带附属建筑物一起交易。一般而言工业区的土地属性也比较单一,要么集体用地,用么就是出让的国有用地,其上的厂房属性也相对单一,交易起来相对简单。无非就是价值大小的界定。而属性越单一,价值越容易确定。
  
  旅游资产则不同,旅游资产是个资产包,以旅游项目为例,但从土地资产方面看,以土地属性来说可能同一个项目有集体用地、有国有用地;以用地类型来说有商业用地、有居住用地、有林业用地、有农业用地……从以对土地的占有来说,有的是出让用地,有的则是租赁的使用权,……整个的旅游资产从土地来看就非常复杂。各类资产还犬牙交错,非常难以界定。
  
  2.由于产权不清,价值难以界定。
  
  为什么流通商品、商品房、商铺、厂房、仓库……这些资产都很好交易呢?因为它们的产权清晰。交易后双方利益都能得到保护。所以它们的交易非常的清晰,也很容易进行。
  
  反观旅游资产,则非常的不清晰。尤其是一些国有旅游资产。旅游资产与风景名胜区、国有资产、集体资产往往纠缠不清,所以非常难以界定。以往都是国有资产也就罢了,一旦要是出售,难以理清产权,后续就是麻烦一大堆。再加上水、电、煤、气、路……之列的公共设施纠缠在一起,一旦资产拍卖,都要重新布局,资产减值厉害。
  
  即使不是国有资产,也存在这些问题,合法的建设或投入产生的资产,有些是不合法的建设或投入产生的资产,前者有较为明确的界定,后者就较为模糊,很多只是资产而已,但不合法不合规,随时有拆除、关停的可能,是得不到保障的资产。
  
  所以,一般而言,民营的旅游资产相对而言比较好处理,无非是估值的高低,但国有旅游资产许多情况下是一笔糊涂账,并且涉及到国有资产流失的问题,所以大多数情况下,也只能在国有企业内部流转了。
  
  3.旅游资产是一个综合效应的资产,里面的隐患众多
  
  旅游资产包,还包含了各类的明暗隐患。
  
  旅游项目的效益要发挥,往往是整体资源的组合,但是在旅游项目中的各个资产板块,却有着各类隐患,比如但从用地来说,有的用地是只能租赁的,比如深圳市规定的农业用地,一般只能租赁3年,林业用地租赁8年,项目之初都没有问题,运行3-5年后。这些用地陆续到期,那就有能不能续租的风险了,不能续租的话,很可能整个旅游项目就破碎化了。如果被别人租下来,用途与旅游项目不同,就会使得整个旅游项目存在失败可能,旅游资产大打折扣。
  
  4.旅游资产往往背后关联较多,资产关系不明晰
  
  上述原因又往往造成在旅游资产背后,关联众多。加上旅游投资诸多众多,资产关系不明晰。比如旅游资产中设备类的往往不止一个投资人,分成的形式也完全不一样,里面牵涉到的错综复杂的租售分成等关系,也使得后期的资产出售出现各种变局,各个产权人都会申明自己的利益,对于交易双方的损害都比较大。
  
  5.物质资产难界定,而团队运营又往往决定了项目效益,加剧了旅游资产的量化难
  
  产权不清、属性复杂、效应综合,还有就是不仅仅是资产本身,旅游项目的成功与否与团队运营关系密切,一个旅游项目的成功到底多少是因为各类可以出售的资产,还是因为团队的努力,这方面的评估需要十分谨慎。否则的话,一旦买下资产,但团队不再如从前,很可能拿下的就是一堆废物。物质资产的投入与最终的收入不一定成正比,而与整个项目的运营关系更大一些,这就很难从投入判断旅游资产的价值。举个例子,坐落于深山中的庄园项目,如果运营的不好,那些过亿的建筑资产与一堆乱石的价值可能是等同的。
  
  这也造成了旅游资产交易的困难,因为没有相当丰富的经验,是很难看准旅游资产的,这里面运营团队的因素非常重要,而人是最难搞定的。这就与买卖厂房、买卖商品、买卖住宅等完全不同了。
  
  这也就决定了,旅游资产交易往往发生在行业内部,而外行进入到旅游行业进行旅游资产交易往往会要吃大亏。
  
  6.以门票为基础的量化,也存在着较多的不确定性
  
  目前而言,较为成熟或者说合理的就是旅游景区门票的量化交易,在成熟的景区,团队稳定、市场稳定的情况下,门票收入较为稳定,以门票收入作为量化估值就成为了可能,或者以门票为基础进行债券或抵押也可能可能,但是由于市场的变化比较大,类似于2020年这样的危机也不时存于旅游行业之中,因此即使是比较稳妥的以门票为基础的量化,也存在很大的风险。
  
  7.优质资产惜售虚高,劣质资产隐患重重
  
  优质的资产往往因为旅游有较好的现金流,持有企业一般不会进行交易,如果要交易,也会开出较高的价格,资产虚高明显。
  
  而当企业出现问题时,才会选择交易,这时要么旅游资产本身已经价值较低,要么涉及到较多的复杂关联,都不是很好的介入时机。而且即使介入,也要面对盘根错节的关系,同时旅游项目也深深的烙印上了操盘人的特色,一般接盘者也很难扭转。交易二手旅游资产进行运营,往往还不如在白纸一张的项目上施展更有优势。
  
  这也导致很多的旅游资产交易困难,旅游项目非生即死。
  
  8.两难境地:强者不愿介入,弱者难以介入
  
  没有强大企业或机构的背书,很难形成足以信赖的交易平台,而强大的企业或机构,往往有专业的资产交易团队,它们也不愿意进行平台业务,陷入纷争。
  
  目前矢志于进入旅游资产交易领域,并组建旅游资产交易平台的企业与机构同样陷入巨大的困惑,因为一般的旅游资产交易额比较大,同时里面坑深浪大,往往需要强大的企业或企业联合体或权威机构背书,需要非常专业的资产评估及交易团队跟进。如果不做这些,交易连起码的信任都没有,无从进行。一旦做这些,低频交易又使得这种投入与产出往往入不敷出。所以有背景及实力的企业及机构不愿意涉入,它们往往会自己组件专业的资产交易团队,针对自己的项目进行,而不愿意摄入平台业务,不愿意陷入纷争。
  
  旅游资产交易平台也就成为了一块大企业大机构不愿意涉足,中小企业即使愿意涉足,有没有实力进行标准化、定量化服务的领域,这也是目前旅游资产交易平台雷声大雨点小的原因。旅游资产交易平台就成为了鸡肋,是一个宣传与公示平台,但基本不会在平台产生交易,也就很难盈利。
  
  结语
  
  旅游资产交易,是近年来的一个讨论热点,但是受限于产权不明晰,属性太复杂,投资收益不确定多种因素,未来如果这些问题不解决,旅游资产交易、旅游证券化都还是一纸空谈,至于上市,那就更难了。
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