伦敦大力发展创意特区,英国人玩起文创地产新模式?
劲评论 彭婷婷 2019-06-19 11:35:48

  从玛丽奎特的超短裙革命到朋克,从新浪漫主义者到英国流行音乐,伦敦一直是被视为全球艺术和文化之都的城市。作为世界上第一个提出“创意产业”、“创意经济“概念国家的首都,作为由以制造业为主的“世界工厂”向以文化产业为主的“世界创意中心”成功转型的代表性城市,伦敦的文化创意产业始终保持着高速的发展。

  2017年,文化创意产业为伦敦经济贡献达470亿英镑,而当年英国创意产业创造的产值达920亿英镑。同时,文化创意产业的就业人数年平均增长率高达36.9%,每6个伦敦人就有一个从事文创工作。整个英国创意产业的就业人数为190万人,几乎有三分之一的创意产业工作集中在伦敦。文化创意产业亦成为伦敦城市旅游的最大驱动力,助推伦敦旅游在2017年突破3190万人次,游客的文化旅游花费高达73亿英镑。

  在以文创产业驱动城市复兴、旧城尤其是工业遗址的改造与有机更新上,伦敦创造了诸多文创地产的全球标杆与典范。比如依托国王十字Kings cross、伦敦东区金丝雀码头新金融城等。

  国王十字king cross

  国王十字区域位于康登(Camden)和伊斯灵顿 (Islington)两大行政区中间,成为了两区管理的灰色地带。 在未进行再开发时,地块中充斥着各种废弃建筑物、铁路专用线、仓储用地,以及维多利亚时代的城市遗迹。其南半部地区被煤气厂、储气罐、铁路和仓库占用,成为一块工业废地。

  2004年,国王十字复兴计划正式启动。中心区规划总面积27公顷,摄政运河由东向西将地块一分为二。由国王十字中心区有限合作伙伴 (King’s Cross Central Limited Partnership) 作为开发商,自2008年启动建设,计划2020年完工。项目总价值21亿英镑,是伦敦中心区150年来最大的由单一开发商牵头开发的综合性项目,计划项目完成后,将建设50座新楼宇、20条新街道、10个主要公共建筑、10.5公顷公共空间、19座历史建筑的保护和整修、315870平方米办公设施及46452平方米教育配套设施等。在总体规划中,办公占56%,住宅24%,零售商业占11%,其余服务型设施占9%。办公商务用地和酒店主要分布在南半区火车站旁,大部分公寓、购物区和圣马丁艺术大学则位于摄政运河的北面。

  尽管该区域处在伦敦的城市核心区,但住宅开发上并未走高端路线,而是关注了过去在这个区域居住的大量流动人口和大学生、谷歌员工等。因此,在其13处住宅开发中,坚持“中产阶层化”的理念,廉租房比例高达43%,房屋所有权也分私有制、共享所有制及租赁制。在户型的设置上,从三室到四室的户型、单身公寓到学生宿舍均有涉及。

  从业态配比和住宅产品规划上,较之国内大多数的旧改项目一味园区化、过度商业化,国王十字的规划更加科学。而在我看来其最为成功之处,是对灵动的公共空间的合理规划与利用。公共活动区的存在是为了活跃区域氛围、吸引并聚集人群,这也是欧洲城市规划的百年精髓。在国王十字,有 11 个大小体量不等、景观各异的大小公共空间串联起南北区域,并穿插于楼宇间,链接起被老建筑割裂的地块。除站前广场、谷仓广场等几个节点性的大型公共空间外,其余公共区域多为线性空间,尺度都以步行为主。

  此外,2011年迁入的中央圣马丁艺术学院和我的母校smu一样,除主楼之外,其余空间均对外界开放,且教学楼首层的酒吧、餐厅、轻食餐厅等都对学生和大众开放。学生们的艺术装置、各类展览和走秀表演与多样化的休闲空间相辅相成,形成了一道靓丽的风景线和独特的文化创意体验。

  在开发建设方式上,国王十字中心区采取了PPP模式。投资商King’s Cross Central Ltd. Partnership (KCCLP)由洲际铁路(Continental Railway)、DHL、Argent LLP、 Australian Super和英国政府组成。其中洲际铁路和DHL掌握该区域土地所有权;Australian Super作为金融资本参与持股25%;Argent作为最大的土地开发商负责对地块进行规划设计;政府在资产中持股36.5%。2015年,英国政府宣布出让在KCCLP中的股份给私人资本,以增加税收。

  金丝雀码头

  伦敦另一个知名的基于城市复兴与旧改的文创地产项目,要属泰晤士河北岸的金丝雀码头( Canary Wharf)。金丝雀码头及附近的西印度码头一起构成的港口区( Dockls) 曾经是泰晤士河上进行“江海联运”的重要港口。随着万吨级远洋货轮的兴起,泰晤士河沿岸这些吃水深度不超过 3 米的内河码头不得不让位于沿海的深水港口。金丝雀码头也于1980年停运。

  1987年,大伦敦市政当局成立了码头区开发公司,开始对衰落的港口区进行改造。三十多年过去,废弃的金丝雀码头已变身为占地22平方公里,由加拿大“奥林匹亚和约克地产开发公司”( Olympia & York)开发,集金融、教育、传媒、娱乐、居住为一体的现代综合社区。并因其现代化的房地产物业设施、 滨河眺海的优美景观,吸引了大批国际金融、文创机构的入驻。同时,全球设计师品牌店相继入驻,形成了文创与艺术产业集群效应。定期举办的丰富多彩的公共艺术展,更是丰富了人们的文化生活。

  如今,负责项目运营与物业管理的金丝雀码头集团已经在伦敦证券交易所上市,金丝雀码头的写字楼租金也成为仅次于东京金融区的全球最高区域之一。

  伦敦东区肖尔迪奇(Shoreditch)

  如果说金丝雀码头延续了英国人引以为傲的贵族气质,那么,东区的肖尔迪奇(Shoreditch)则是另类时尚伦敦的代表。相比较伦敦西区的富饶高贵,伦敦东区曾是因开膛杀手杰克而闻名的“无可比拟的暴力与堕落之地”。

  六七十年代,大伦敦市政府开始启动肖尔迪奇工业区的新发展计划。大部分废弃工厂和建筑物内部被改造成工作室和时髦的公寓,相对便宜的租金吸引了许多创业者和艺术家的涌入,逐渐成为文化创意产业基地。90年代末,这里成为了最受欢迎的伦敦时尚聚集地。隐匿着各种艺术家、音乐家、设计师工作室、画廊和跳蚤市场。街区的工厂外墙和昏暗小巷变成了艺术家们的天然画布,到处都是各种脑洞大开的街头涂鸦。尤其是Brick Lane红砖巷绵延不绝的涂鸦墙,令整个街区充满了嬉皮、朋克、摇滚的味道。恍惚之间仿佛置身于纽约的布鲁克林,而非绅士的伦敦。

  我最喜欢的莫过于位于High Street地铁站旁,号称是全世界第一间Pop Up(快闪)商场——集装箱公园(Boxpark)。虽然国内近年来也兴起一股集装箱商业街区热,但集装箱的搭建与布局、业态却略显逊色。这个由60个旧集装箱搭建起来的小街,一楼分布着独立品牌、咖啡馆、画廊和各种稀奇古怪的创意小店。二楼则是以酒吧和快餐为主的餐饮区。与Brick Lane Market的二手黑胶、动物标本、图书路牌互为补充,构成了肖尔迪奇的时尚艺术购物氛围。

  而我所入住的Ace Hotel,则堪称“东区生活缩影”。这家诞生于西雅图的连锁精品酒店,位于Shoreditch核心位置,最大限度地保留了建筑原结构。大堂更像一家结合了画廊、花店、酒吧、咖啡厅、餐厅的生活集成店,出售黑胶唱片和独立设计师的作品,还有各类饰品。酒店的员工没有统一制服,纹身成了标配。走廊、电梯、房间都呈现出浓厚的工业风,连房间的杯子都是搪瓷的。为了融入体验当地时尚年轻人的生活,我也加入了大堂工作的队伍。偷偷瞄一眼邻座的英国妹纸,正在专心的画着设计图。

  当然,伦敦早期最成熟、最典型的创意产业集聚区还要算伦敦soho和伦敦西区。一个是以中小型媒体企业为主,在电影制作和后期制作上成为全球王牌产业群的集聚区,一个是与纽约百老汇齐名的演艺产业集聚区,是全世界剧迷的朝圣地。

  从1997年英国将创意产业列为国家战略伊始,伦敦在跨世纪的数十年中,探索出了城市复兴与旧改驱动下文创产业发展的多种路径:从产业积聚为主的文创园区和街区到文创引领的城市综合体,伦敦的文创地产可谓是全球城市的先驱。

  2017年,大伦敦管理局发布设立“创意特区”(Creative Enterprise Zones)的计划,并由市长Sadiq Khan发布了实施方案与相关政策。创意特区到底是什么?是伦敦在走过传统文创园区、文创街区后的文创地产新模式吗?为什么要设立创意特区,是过去的文创发展路径出现了问题吗?对于今天尚处在基于城市旧改的文创地产发展初期的中国,又有哪些借鉴之处?

  什么是创意特区?

  让我们一起来看看,大伦敦管理局官方对创意特区的定义。他们提出,创意特区是依托伦敦现有文化创意产业集群或在区域建设新兴文创产业集群的小地理区域。新区域的选择上,以城市复兴为主进行开发建设,并为有创造力的人和企业提供工作空间和良好设施。

  1、空间

  通过提供永久经济适用的住房、生活工作空间、工作室和工作空间,解决艺术家和创意企业工作的成本和适用性问题。同时,为艺术家和创意人士提供公共区域,用以展示作品、知识分享、结识客户和建立社交网络。在每个创意特区,政府将直接投资3000平米的创意工作区,用于创意工作者的交流活动和提供9000平米的办公空间。

  2、技能

  培养创业技能,为艺术家、初创企业、独家贸易商、微型和小型企业提供商业支持,与教育机构和职业中介合作,提高技能、教育机会和创造就业机会。同时,建立支持创意企业所需的整个生态系统,包括法律、会计、招聘、营销等基本企业服务。

  3、政策

  制定地方计划,在规划、住房、商业发展、技术、超高速宽带和基础设施等方面采取有利于文化创意发展的政策,以及支持性的商业利率减免政策。

  4、社区

  创意特区将把文化放在地方复兴的核心,并与当地社区和社区主导的文化团体合作,每个特区的建设都会有体现当地社区文化的独特外观和独特的名字。同时,将创意生产融入社区,创造具有社会包容性的场所,加强与边缘化社区和教育提供者的联系。

  5、资金

  市政府将在2018-2021年间提供20-45万英镑的收入补助金和20-40万英镑不等的资本补助金。

  为什么要发展创意特区?

  根本的原因在于可持续,可持续的空间与可持续的人才。过去,文化创意产业的创业团队、工作室往往依托城市的废弃仓库、车站、厂房等区域,但这样的空间是有限的,而且在城市旧改的不断推动下,焕发出新活力的这些曾经被废弃区域的土地价值亦日渐提高,导致很多创意工作者无法继续承担不断上涨的租金。据统计,伦敦近几年的创意工作者流失在30%以上,而伴随着英国脱欧,西班牙等国对创意产业的扶持政策,对英国造成了进一步威胁。因此,伦敦市长认为,通过创意特区的建设,帮助艺术家和创意企业在伦敦扎根,将决定着伦敦是否可以成为未来文化和创意的世界领导者。

  创意特区规划在哪里?

  创意特区的选址主要会聚焦在较老的工业区或者城郊区域。一类是基于物理空间的集中建设,类似我们的文创园区开发,同时为创意人才提供生活配套的商业与住宅区域。另一类是在利用现有文创街区的整合,并非围合空间,但会在创意特区的区域范围内建设一个物理中心,亦会根据实际情况选择现有的会议中心、剧院、图书馆等作为核心,进行扩展,发展成为该区域的一个平台中心。对现有文创街区提升整合的,政府鼓励突破街道所属的行政区划限制,以整合创意产业为核心,申报创意特区。

  谁来建设和管理创意特区?

  投资建设的主体,毋庸置疑是政府和开发商。前面谈到了政府投资的内容,主要是提供给文创工作者的廉价办公空间,而开发商多半应是开发建设配套的商业和住宅。管理方面,则是每个创意特区设立一个由大伦敦管理局领导的“董事会”。董事会将有来自当地创意企业、艺术家、当地社区、开发商、高等教育机构和其他利益相关者的代表组成。类似一个联盟组织,该组织即是创意特区的具体规划、产业发展、教育培训、生活居住、社区服务等的执行管理者。 这样的非盈利性组织在欧洲、日韩的地区治理中应用较为广泛,也取得了很好的成效。

  创意特区,无论其地产开发的痕迹有多重,但毋庸置疑的是,走过工业时代的伦敦,作为全球文化创意产业发展先驱的伦敦,对创意经济的高度重视已经不再是简单粗暴的基于城市旧改的文艺范商业集聚发展路径,也不是单一的城郊产业园区发展模式。伦敦,正在从“留住创意产业的最大资产——人才”入手,以“让创意人才在城市有幸福感与获得感生活工作下去“为目标,开启了打造文创生活方式的模式。通过确保创意人士工作空间、鼓励增长、新技能和创新培养、培养新人才和注重社区融合与推动当地就业,让创意特区成为该区域未来几代人的灯塔,使文化成为个人、社区、地区、伦敦市的DNA。

  也许,这才是未来文创地产该有的模式?不是盖办公楼,而是创造生活、培育生活,不仅孵化产业,还要孵化灵魂。

  我们是否可以期待,中国的文创地产早日走出生硬的园区路径?

  (文章经婷指的风景授权转载,内容版权归作者所有)

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