魏小安:旅游地产是“中国制造” 应适当去房地产化
行业信息 21世纪经济报道 张晓玲 朱晓丹 三亚 2015-07-27 11:28:11

  作为国家旅游局政策法规司前司长,魏小安对中国旅游业的思考和发言,飘散着一丝火药味。

  在7月19日的博鳌·21世纪房地产论坛上,魏小安不仅指出万达文化旅游模式仍然是房地产开发,还表示途家等的互联网共享短租系统是“变种产品”,未来看不清楚。

  他的发言,更多是对过去20多年中国旅游业房地产化的反思,“为满足旅游需求而开发的房地产,因旅游需求而拉动的房地产,因旅游时尚而符号化的房地产,坐落于旅游景区的房地产,概念太笼统,什么都可以装。”他说,对开发商来说,旅游可以赔,最终在地产上赚,以地产为主,以度假为辅,可以做出什么好产品?

  魏小安回忆说,中国现今真正的旅游度假产品很少,1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功,反而都是从房地产起步,从建设高尔夫球场开始,包括三亚的亚龙湾。

  在他看来,旅游地产这一说法是“中国制造”,地产商的进入给旅游发展注入了新血液,产生了重要作用。

  这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的,巨额资金注入使旅游开发从亿元级上升到百亿元级;此外还形成了房地产模式与传统模式的结合。

  但从旅游的角度看,是以住宿功能为中心;而房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居。目前所谓的旅游地产多以房地产开发为主、旅游产业为辅,有点本末倒置。

  度假地产,在中国的语境之内也成为房地产的一种类型,导向成为问题,胶东半岛正在自食其果,其他地方步其后尘;开发商方面,万达模式从城市综合体到度假区,本质上还是房地产开发。

  旅游、度假的特点,从客人来说有四个方面的花费,时间、精力、体力和金钱,这四个花费如何组合?强化旅游地产和度假地产的结果是开发商一次性卖房子、一次性挣钱,政府一次性收入,整个市场缺少消费。

  “在2005年的时候,三亚市的市长跟我说过,地产不能再搞,三亚一年只有这么一个多月才有人来,剩下的时候都是空城,这个城市这么发展?他提出多做度假酒店,控制地产,开发商和政府相互博弈。”魏小安说。

  旅游房地产化还导致了旅游膨胀的需求与供给不足同时存在。工业化中后期,在中国休闲度假成为刚性需求,迅速膨胀。2014年中国国内旅游人次36.5亿,人均出行2.7次,花费3.25万亿元,另外出境人次1.14亿,花费1万亿元。

  但另一方面,城市休闲空间严重短缺,度假产品严重不足。中国的海岸线18000公里,6000多个岛屿,但真正做滨海度假旅游的不超过10个地方。而海南房地产开发过度,东部开发过剩,湖泊旅游污染严重,乡村旅游成为主流;由于度假产品严重不足,就形成了两个溢出,一个是向海外溢出,一个是向景区溢出,形成了节假日景区到处人满为患的局面。

  魏小安认为,国内旅游酒店业做得好的是红树林模式,就是追求纯粹的度假产品,因为开发商原来做过房地产,红树林项目在政府规划时标明可以配套25%的度假投资,但是开发商一平米都不做,因为业主比客人还难侍候;红树林拥有4500间客房,72家餐厅,62个小功能电影厅,这些追求品质的设施充分发挥了它的优势。

  红树林在专注于旅游度假产业的开发过程中,更追求产品的精细化。因此亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平,一直保持着约64%的毛利率,并且分别开了第二、第三家红树林酒店。

  问及是否代表着发展旅游地产应该“去地产化”时,魏小安表示没有地产也不行,完全围绕地产也不行,“去地产化”一词太绝对。

  事实上,随着旅游地产的发展,国际上的分时度假、国内的途家以及万达旅游、花样年美易家等多种模式都在寻求发展空间。对此,魏小安直言:“从1998年至今17年,我没有看到一家分时度假公司成功,我只看到一家又一家公司倒闭。”

  魏小安表示,途家等互联网+闲置资源模式是发达国家模式的翻版,相当于自住房进入酒店市场,然而中国的不同在于新房子已进入度假市场,而不是闲置自住房的度假交换。“我们基本上是新房子进入度假,很多楼盘在开盘的时候被绑定了度假。”

  共享经济的前提是诚信社会,而这恰是中国最缺乏的资源,魏小安表示目前还无法判断途家式的模式未来会如何。

  他认为,目前旅游产业与互联网已紧密结合,可以说“+互联网”已经普遍化,但多数仍是将互联网当作工具,并未达到“互联网+”的深层次结合,用互联网思维来思考业务的发展还有一段过程。

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